12 Tengah Malam Nak Semak Market Value?

Ejen hartanah ni.. kerja tak kira waktu..

Hari biasa pun kerja.. hari cuti pun kerja.. hujung minggu pun kerja jugak!

Secara puratannya 24/7, 365 hari bekerja.. (tapi kalau cuti pulak tak perlu isi borang..hihi..berapa lama pun tak apa..)

Smartphone tu kalau boleh ada 2 power bank standby..

Sentiasa bersedia untuk menjawab panggilan client!!

(panggilan Ilahi? hehe InsyaAllah..)
Sebab apa?
Sebab nak serve pemilik hartanah dan prospek buyer…

(sampai macam tu sekali komitmen..)

 

ejen hartanah siang malam bekerja,sentiasa bersedia jawab panggilan client.

Salah satu servis yang ejen hartanah boleh tolong pemilik hartanah ialah membuat semakan market value..
“Penting gila ke market value ni?”

(Sikit-sikit market value..kan?)
Jika anda dah pernah beli hartanah atau pernah jual mesti anda tahu kepentingan market value ini..
Kisah Market Value
————-

Basically market value dalam terma lain ialah harga pasaran.

Harga pasaran ini yang bank pakai sebagai benchmark untuk beri loan bagi satu-satu unit hartanah.

Contoh market value aparment Pusat Komersil Seksyen 7 di Shah Alam ialah RM260,000.00.. (Bank BSN)

Jadi bank akan beri loan 90% sahaja misalnya dari market value (RM260k x 90% = RM234k)

Tengok pada DSR jugak..

[Baca: Cara Nak Kira DSR ]

Faham?
Sebab itu kalau jual over market value…lambat lah nak jual.. pembeli nak kena topup..bank beri 90% dari MV sahaja..

Kos-kos pembeli..kena ready 10% deposit (90% bank cover misalnya) + legal 3%-5% + topup (harga jual-MV)

Contoh: Market Value RM260k harga unit hartanah.. pemilik nak jual RM280k..

Berapa cash pembeli kena ready? Jom kira..

10% deposit = RM28k

5% legal = RM14k

RM280k (Harga jual) – RM28k (deposit 10%) = Baki kena setel RM252k pada pemilik

Bank cover 90% dari RM260k (MV) = RM234k,

Jumlah topup : Rm252k- RM234K = RM18k

Total cash untuk beli unit: RM28k(10%) + RM14K(legal) + RM18k (topup) = RM60k…
Jadi siapa nak beli?
Dengan RM60k cash (15%), pembeli mampu beli rumah sekitar Rm400k tau… bukan lagi Rm280k..
Banyak lagi unit pada di jual pada harga pasaran di iklankan? betul?

Pembeli akan hubungi yang murah dahululah.. jadi ambil masa.. dah habis semua yang murah baru sampai ke unit yang above MV tersebut..

(tapi mungkin ada orang yang gila-gila nak unit tersebut sanggup topup duit cash…so memang boleh jual lah above MV..pintu dan tiang di perbuat dari emas ke kan? haha)

Explain benda ni baik-baik pada pemilik hartanah insyaAllah mereka faham dan harga jual jadi tak lebih dari market value.. hehe

 

kalau jual above market value, lambat lah nak jual..

Dann..kalau jual below market value rugi pulak tuan rumah.. (mostly market sekarang jual below MV..buyers market)

 
Jadi penting tak harga pasaran @ Market value ni??

 
Dan pula.. harga pasaran ni bukan suka-suki boleh dapat dari langit..haha
Bank-bank kebiasaannya ada panel valuer yang pergi inspect (ambil gambar, ukur dll) dan baru keluarkan report valuation. (bukan kerja mudah!)

Dan valuation pula base pada valuer punya ilmu dan pengalaman bertahun-tahun belajar.. dan crosscheck juga dengan data-data transaksi yang lepas-lepas.

Ada banyak kriteria yang perlu di pertimbangkan untuk dapatkan market value (tak dapat nak explain semua dalam ni..kena tanya valuer sendiri)

ada banyak kriteria perlu di pertimbangkan untuk dapatkan market value..

Jadi jika misalnya ada pemilik hartanah yang nak jual hartanah mereka melalui ejen…

Tentu ejen akan semak dengan bank atau valuer terlebih dahulu kan?

Tapi..

 
Kalau tengah malam pukul 12 pagi pemilik minta anda semak macam mana? (Ahh sudah…)

 
“Cik Milah..saya nak juga value malam ni..boleh dapatkan tak? saya tunggu..”” kata pemilik..

 

*****
Okay kat sini saya nak share satu tips bagaimana nak semak market value tengah-tengah malam.. hehe

Pertama guna platform di hujung jari..jika anda ada akaun brickz.my, anda boleh semak di laman tersebut..

Tetapi ada kos bulanan untuk langgan servis tersebut.

Data-data transaksi 6 bulan yang lepas ada di masukkan di sana..

Tapi.. value di sana bukanlah muktamad ya!!… anda boleh bagi value sebagai anggaran sahaja.. (dah owner tak sabar sangat kan..)

Sebab anda bukan valuer pun!

Dan lagi satu, details di dalam laman tersebut tak beritahu samada unit hartanah tersebut ada renovation atau tak ada dan sebagainya..

Hanya data transaksi pembelian dan harga jualan unit hartanah..

Jadi ambil purata average dan jadikan anggaran market value dahulu.. Beri owner satu value dahulu..

Esoknya semak semula dengan valuer anda. Dapatkan value yang lebih tepat..
Satu lagi channel anda boleh semak ialah melalui gugel.. (baca google) dengan membuat crosscheck pada iklan di marketplace seperti mudah.my, iproperty, propertyguru dll..

Lihat pada harga jualan unit tersebut dan catitkan.. kena lah compare “apple to apple” . Unit 500sqft jangan lah tengok unit harga 700sqft.  Confirm ke lautt…

lihat pada harga jualan unit, compare apple to apple..

Kebiasaannya harga di iklankan ialah “asking price”…harga permintaan.. bukan harga pasaran!

Harga permintaan ini tujuannya supaya pembeli boleh nego harga.. (biasalah kan..pembeli mana yang tak nak nego harga?)hihi..

Ambil average asking price tersebut dan beri kepada pemilik hartanah..

“Tuan ini baru satu value anggaran yang saya dapat.. saya akan semak lagi esok untuk dapatkan value yang lain..”

Agak-agak owner happy tidur lena tak malam tu?..haha
Mudah kan kan? Takkan tengah-tengah malam anda nak whatsapp dan call valuer?

(krik krik la nanti… huhu)

Valuer pun ada family dan masa kerja dia.. kena respect!

Servis yang terbaik ialah respon pantas dan reply cepat pada pemilik hartanah.. baru ejen macam good good je kan.. hehe..

Harap perkongsian ini bermanfaat dan anda belajar sesuatu dari sini.. rasa teknik ni bagus, praktikkan lah..

p/s: Kat sini saya nak share satu lagi artikel untuk ejen hartanah (khususnya yang baru jadi REN dan ada masalah nak cari listing hartanah). Boleh baca di link di bawah. Moga bermanfaat..(yang bukan ejen tak perlu baca tak apa..)

Klik sini>> Strategi Leads Generation Dapat Listing

Tagged , , , , , , , , , ,

Leave a Reply